규제영향분석서

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율

<목 차>

1.공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	신용화
	담당부서(과)	주택정비과		직급	행정사무관
	국장	김영한		연락처	044-201-3385
	과장	김기용		이메일	ex19090017@mail.go.kr
2021. 05. 11.						작성

정책책임자직위    김 영 한 (서명)

< 규제 개요 >

기본

정보

1.규제사무명

공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율

2.규제조문

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제6조(공공재개발사업에서의 공공임대주택 건설비율)

3.위임법령

도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조의2

4.유형

신설

5.입법예고

2021.05.20 ~ 2021.06.08

규제의

필요성

6.추진배경
및 정부개입 필요성

ㅇ (배경) 우리부는 도심 내 주택공급 활성화를 통한 주택시장 안정화 방안으로 '수도권 주택공급 기반 강화방안'(20.5.6)과 '서울권역 주택공급 강화방안'(20.8.4)을 통해 공공재개발사업 및 공공재건축사업을 발표하였음

- 이와 관련하여, 도시 및 주거환경정비법 개정을 완료하여('21.4.13.공포, '21.7.14시행) 공공재개발 및 공공재건축의 법적 근거를 마련하였음

ㅇ (개입필요성) 공공재개발과 공공재건축은 LH,SH등이 정비사업의 시행자로 참여하여, 용적률 등 도시규제 완화, 절차 간소화 등 공공지원을 통해 정비사업을 촉진하려는 사업이며,

- 공공지원에 대응하여 토지등소유자는 임대주택 공급 확대 등 공공기여 의무를 이행할 필요가 있는만큼, 공공기여 방안에 대한 기준을 제시하고 관리할 필요가 있음

7.규제내용

ㅇ 공공재개발사업에서 공공임대주택 의무공급비율을 서울은 20%, 기타지역은 10%로 하되, 용도지역이 주거지역이 아닌 곳에 대해서는 시,도지사가 50%범위 내에서 의무비율을 완화하여 고시할 수 있음

8.피규제집단      및

이해관계자

규제의 직접적인 대상이 되는 피규제자를 비롯하여 이해관계자 및 관련 기관

유 형		인원수 또는 규모
피규제자	토지등소유자	공공재개발 후보지 24곳
피규제자	토지주택공사등	LH, 지방도시공사 등 약 17곳
이해관계자	정비구역 내 세입자 및 현금청산자 등
관련기관	국토교통부, 지방자치단체

9.도입목표 및

기대효과

ㅇ 공공재개발사업을 통해 공급되는 주택의 일정비율 이상을 공공임대주택으로 공급토록 하여 토지등소유자의 공공기여를 강화하는 한편, 공공임대주택은 정비구역 내 세입자 등 영세원주민에게 공급하여, 정비사업 이후 재정착을 유도할 수 있을 것으로 기대

규제의

적정성

10.비용편익분석

(단위:백만원)

비용

편익

순비용

피규제자

피규제자 이외

정성분석

임대주택 저가매각에 따른 토지등소유자의 수익 감소

영세원주민 및 주거취약계층의 주거비용 경감 및 주거안정성 보장

판단 어려움

주요내용

11.영향평가 여부

기술영향평가

경쟁영향평가

중기영향평가

해당없음

해당없음

해당없음

기타

12.일몰설정 여부

해당없음

13. 우선허용·

사후 규제

적용여부

해당없음

14.비용관리제

(단위:백만원)

적용여부

비용

편익

연간균등순비용

미적용

0

0

0

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
<신 설>	제6조(공공재개발사업에서의 공공임대주택 건설비율) 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “시행령”이라 한다) 제2조의2제1항 전단에서 “국토교통부장관”이 고시한 비율은 다음 각 호를 의미한다. 다만, 시ㆍ도지사는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조제1항제2호부터 제4호까지의 지역에서는 시ㆍ도지사가 공보에 고시한 바에 따라 임대주택 세대 수를 50퍼센트 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있다. 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 서울특별시 : 전체 세대 수의 20퍼센트 2. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 서울특별시 외의 지역 : 전체 세대 수의 10퍼센트 3. 제1호 및 제2호 외의 지역 : 전체 세대 수의 10퍼센트

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ (배경) 도심 내 주택공급 확대를 통한 주택시장 안정을 위해 공공이 정비사업을 주도하는 공공재개발, 공공재건축 사업 도입

- 공공이 참여하는 정비사업에 용적률 등 도시규제 완화, 사업절차 간소화 등 특례를 주되, 주민은 임대공급 등 의무를 준수하게 됨

ㅇ (필요성) 공공재개발의 시행자에게 일정규모 이상의 공공임대
건설을 의무화하여 주거취약층의 주거안정에 기여토록 할 필요

- (공공기여) 공공재개발 사업장에는 각종 특례가 주어지는만큼, 개발이익의 사유화를 방지하기 위해 임대공급 의무부여 필요

- (재정착) 공공임대주택 건설 확대를 통해 공공재개발 구역 내 영세원주민이 사업 완료 후 재정착할 수 있도록 지원할 필요

- (주거안정) 도심주택은 높은 임대료로 주거취약계층의 주거비
부담이 높은만큼, 공공임대 공급을 통한 주거비 경감 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 비교

o 규제대안의 내용

규제대안1

대안명

별도규정 없음

내용

ㅇ 공공재개발에 대한 별도의 공공임대주택 공급의무를 정하지 않고, 일반재개발과 동일한 기준을 준수하도록 함(도시정비법 §10, 시행령 §9)

<일반재개발사업에서의 임대주택 공급기준>

지역	서울	경기·인천	지방
주거지역	전체세대*의 10 ~ 20%	5 ~ 20%	5 ~ 12%
상업지역	5 ~ 20%	2.5 ~ 20%	0 ~ 12%

* 도정법 §54에 따라 용적률완화를 받기 전의 세대수임

규제대안2

대안명

공공재개발에 대한 별도 공공임대 공급비율 규정

내용

ㅇ 공공재개발은 전체 세대 수의 20%이하의 범위
에서 국토부고시로 정한 비율 이상을 공공임대주택으로 공급하되, 소규모사업장(200세대 이하), 사업성이 매우 낮은 곳에 대해서는 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준 완화

<공공재개발사업 공공임대 공급비율(안)>

지역	서울	경기·인천	지방
주거지역	전체세대의 20%이상	전체세대의 10%이상	전체세대의 10%이상
비주거지역	전체세대의 10~20%이상	전체세대의 5~10%이상	전체세대의 5~10%이상

* 도정법 §101의5에 따라 용적률완화를 받은 세대수도 포함

o 규제대안의 비교

구분	장점	단점
규제대안1	민간재개발과 동일한 공공임대 공급부담을 부여하여 사업성 유지 가능	용적률 완화 등 공적특례에 상응하는 공공성 확보가 어려워, 개발이익의 사유화가 우려
규제대안2	정비사업을 통해 도심지 내 공공임대를 확보하여, 주거취약계층에 직주근접성이 높은 도심주택 입주 기회를 확대하고, 주거비 부담도 경감	민간보다 높은 임대주택 공급의무를 부여하여, 정비사업 수익성 감소

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
토지등소유자	별도의견 없음(입법예고 예정)	별도조치 없음
토지주택공사등	별도의견 없음(입법예고 예정)	별도조치 없음
주거취약계층	별도의견 없음(입법예고 예정)	별도조치 없음
지방자치단체	별도의견 없음(입법예고 예정)	별도조치 없음

③ 대안의 선택 및 근거

ㅇ (선택) 공공재개발에 대한 공공임대 의무비율 별도 규정(대안2)

ㅇ (근거) 시행자의 부담을 고려하면서, 개발이익의 사유화 방지 및 양질의 임대주택 공급 목적을 달성할 수 있도록 제도 구성

- (공공성) 공공재개발에 강화된 공공임대 공급의무를 부여하여, 특례에 상응하는 공공기여를 유도하고, 서민 주거안정에 기여

- (탄력성) 사업성이 낮은 곳에 대해서는 심의를 거쳐 공공임대 의무를 완화할 수 있으며, 지역 사정을 고려해 시·도지사가
의무비율을 별도로 고시할 수 있어 제도의 탄력적 운영 가능

3. 규제목표

ㅇ 도심 내 공공임대주택 공급확대를 통해 영세원주민의 재정착과 주거취약계층의 주거비 부담을 완화하는 등 재개발의 공적기능 강화

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ (목적) 원주민 재정착률을 높이고, 주거취약계층의 주거비부담도
완화하는 한편, 토지등소유자의 개발이익 사유화도 방지

ㅇ (수단) 공공임대주택을 전체세대의 10%(비서울) 또는 20%(서울)
이상 공급하되, 주거지역이 아닌 경우 시·도지사가 경감 가능

ㅇ (형량) 공공재개발의 공익목적을 달성하는데 필요한 최소규제임

- 공공재개발에서의 공공임대는 공공주체가 주거취약계층에 직주근접성 높은 임대주택을 저렴하게 공급할 수 있는 핵심 수단으로,
공공재개발을 통한 정비사업 공공성 강화 달성에 반드시 필요

- 한편, 시·도지사가 지역별 특성을 고려하여 고시로 의무비율을 조정할 수 있고, 지방도시계획위원회에서도 사업성이 부족한 곳에 임대공급 부담을 줄일 수 있는 등 시행령 상 임대기준이 주민에 과도한 부담이 되지 않도록 탄력적 운영 가능

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

해당없음

- 규제 차등화 예비분석 결과표

해당없음

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

해당없음

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

- 주택재개발에서의 임대주택 건설의무는 우리나라의 독특한 규정으로 유사 해외사례를 찾기 어려운 상황

o 타법사례

- 수용방식으로 공급하는 공공주택지구, 도시개발구역, GB 해제사업의 경우 용지의 20~35% 이상 임대주택공급 의무화

	【 입법사례 】
◈ (공공주택특별법) 공공주택지구 내 공공임대주택 35% 이상 공급 ◈ (개발제한구역법) GB 해제를 통한 공동주택 건설 시 공공임대주택 35% 이상공급 ◈ (도시개발법) 도시개발사업시 20～ 25% 이상 임대주택건설용지를 공급 ◈ (도시정비법) 일반재개발은 전체 세대수의 30%이하의 범위에서 임대주택 공급

☞ 他 공공개발사업에서 건축세대 수의 20%이상을 임대로 공급하는 점,
일반재개발도 임대공급을 의무화하는 점을 고려하면, 개정안은 적절

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 피규제자의 특성, 제도의 탄력성 등을 고려할 때 의무 준수 가능

a) 피규제자 : 의무를 준수해야 하는 자가 토지주택공사등 공공
주체이므로, 공적 의무에 대한 수용성이 비교적 높음

b) 탄력성 : 비주거지역은 시·도지사가 의무비율을 경감할 수 있으며, 사업성이 낮은 경우 심의 후 기준을 완화할 수 있는 등 탄력 운영 가능

- 특히, 공공재개발구역에서는 민간재개발보다 용적률을 완화할 수 있으며 분양가상한제도 제외되는 등 사업성 개선을 위한 특례가

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

정비구역의 지정권자 및 시장·군수등이 정비계획, 사업계획을 인가
하는 과정에서 임대주택 건설계획이 적법하게 반영되었는지를 검토
하므로 규제의 집행가능성이 높음

o 재정적 집행가능성

주택도시기금 및 지자체 기금을 통해 공공임대 건설을 위한 출·
융자가 가능한 점, 공공임대 공급규모가 비교적 소규모인 점 등을 고려하면, 현재 재정규모 하에서도 집행가능한 규제임

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 5.6대책 발표 이후 이해관계자인 서울시, 토지주택공사등과 공공
재개발 공공임대 의무비율 등에 대해 지속 협의*한 바 있으며,

* ‘20.5.6일 이후 서울시·공공기관과 공공정비사업 제도와 관련해 24차례 협의

- 공공재개발 후보지 주민 설명회(‘21.4~)에서도 공공임대 의무공급 규모에 대한 강한 반대의견은 없는 상황

2. 향후 평가계획

ㅇ 향후 입법예고를 통해 이해관계자의 의견을 지속 청취하는 한편,
규제심사, 법제처 심사, 차관·국무회의를 통해 적정성 지속 검토

3. 종합결론

ㅇ 공공재개발은 공적특례를 바탕으로 사업을 촉진하므로, 공공임대 의무를 통해 민간정비에서의 원주민 내몰림, 개발이익 사유화 등 부작용을 최소화하고, 재개발사업의 공공성 강화를 유도할 필요

ㅇ 또한, 공공임대 의무는 피규제자가 감당 가능한 수준으로 탄력적
운영이 가능하므로, 비례의 원칙에 부합하는 정당한 규제임

ㅇ 끝으로, 공공재개발(24곳, 2.5만호)·공공재건축(5곳, 2천호) 후보지가
가시화된만큼, 하위규정의 신속 개정을 통한 제도의 안정화를 위해 규제개혁위원회와 관계부처의 적극적인 협조를 요청드림