[붙임 1]

집짓기 중 발생되는 각종 분쟁 · 피해 사례

1. 건축물 철거신고후 멸실등기 절차를 몰라 과태료를 납부한 사례

보통 집을 짓기 위해서는 설계자를 선정하여 건축허가를 받고 기존건물을 철거하게 된다.

철거공사가 완료된 후에는 1개월 이내에 관할 등기소에 멸실등기를 하여야 한다.

이런 절차를 몰라 과태료를 납부하게 된 사례가 2013년 10월경 우리시 “천만상상 오아시스”에 올라왔으며 내용은 다음과 같다.

건물철거를 위해 ○○구청에 철거신고를 하였고 구청에서는 철거신고 처리에 대한 내용만을 안내 받고 철거를 완료하였다.

관할구청에 철거 신고만 하면 자동으로 멸실등기가 되는 줄 알았다가 건물을 다 짓고 구청에 사용승인을 받아 등기소에 보존등기를 하러간 후에야 기존건물이 멸실등기가 되지 않았기에 「부동산 등기법」에 따라 과태료 50만원이 부과된다는 사실을 알게 되었다.

멸실등기가 구청 소관업무는 아니지만 사전에 이러한 내용이 안내되었다면 등기 절차를 몰라 과태료를 부과 받는 일은 없었을 것이다.

당시 철거업자나, 시공자, 설계자, 공무원 누구도 이런 절차에 대한 안내가 없었기에 앞으로 유사한 피해사례가 발생하지 않도록 우리 시에 이러한 절차가 안내될 수 있도록 건의하는 내용이었다.

2. 공사장 소음관리를 소홀하여 집단민원으로 확대된 사례

주택가의 민원은 대부분 공사로 인한 불편사항을 호소하는 일에서 시작된다.

2004년경 ○○구 ○○동 ○○건물의 엘리베이터 내에 부착된 안내문에 이런 내용이 있었다.

“건물 앞에 공사에 대한 소음, 먼지 불편민원을 ○○구청 인터넷 홈페이지에 접수하고 전화 민원도 넣자”는 것이었다.

무더운 여름철에는 거의 대부분 창문을 열고 산다. 여름철엔 이른 아침부터 공사가 시작되어 공사장 소음으로 인해 인근 주민들의 잠을 깨우는 일이 자주 발생 되었다.

조용한 아침에는 소음이 더욱 크게 들린다는 것을 알면서도 공사관계자는 아랑곳  없이 공사에만 열중한 것이다.

민원이 빗발치자 구청에서는 시공사, 민원대표와 민원대책회의를 수차례 개최하게 되었고 일부 주민은 건물의 일조권, 조망권 피해까지 손해배상이 있어야 한다며 민원은 더욱 확대되고 집단화되어 수개월간 계속되었다.

민원이 커지자 시공자 측에서도 소음감소 대책을 마련하느라 공사가 차츰 지연되었고 이 무렵 공사장 주변의 다른 주민들도 민원에 가세하기 시작하면서 민원인에 대한 이해 설득에 많은 시간을 할애하였다.

빨리빨리 쉽게 공사를 진행하는 것보다 주변 주민들을 위해 공사장에서 발생되는 소음, 먼지 등 환경 피해가 최소화 되도록 조치하는 것이 현명한 방법이었다는 것을 보여주는 사례이다.

3. 감리자 과실에 대한 손해배상 보험제도를 몰라 발생한 피해사례

2013.10월경 서울의 ○○구에서 발생한 일이다.

나만의 맞춤식으로 정성들여 작은집을 지었는데 최근 황당한 내용을 발견하고 해결방안을 찾아다니는 어느 젊은 아주머니의 사연이다.

건물이 완공되어 입주한지 1년 정도가 지난 뒤 정화조 청소업체에서 청소를 하러 왔다가 정화조 위치가 잘못되어 청소가 힘들다는 청소업체의 말에 설계도면을 확인해보고 깜짝 놀랐다.

마당 한편에 있어야 할 정화조가 건물의 지하층에 반 이상이 들어와 있어 도면과 다르게 시공되었음을 알게 되었고 당시 설계자와 건설업자를 찾아가 보았지만 소용이 없었다.

이제 와서 건물 밑 땅속에 위치한 정화조를 다시 파내서 옮길 수도 없고 새로 정화조를 설치할 경우 많은 비용이 발생하게 되었다.

집을 짓기 위해 믿고 맡긴 공사감리자는 제대로 감리를 하지 않았고 시공자는 도면대로 공사를 하지 않은 셈이다.

관할 구청에서 찾아가 해결방안을 찾고 부실한 감리와 시공에 대한 처벌을 하려고 이것저것을 알아보다 더욱 놀라게 되었다.

구청에 제출된 착공신고서에 시공자가 집주인 본인으로 되어 있었던 것이다.

(당시 시공업체에서 설명한 기억이 어렴풋하게 떠올랐다. 소규모 건물은 건설업 면허가 없어도 시공을 할 수 있으니 건축주가 직접 시공자로 신고를 하면 각종 세금내지 않게 되므로 공사비를 조금 깍아주겠다는 내용이었다)

이런 상황에서 법적으로 시공자에게 책임을 묻기도 어렵고 후회막급 한 아주머니는 앞일이 캄캄할 뿐이었다.

이런 경우를 대비하여 2011년 5월부터「건축사법」제20조에 의거 건축사가 고의 또는 과실로 건축주에게 재산상의 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 지도록 관련규정이 마련되어 있으나 이런 내용을 아는 건축주는 별로 없다.

앞으로는 설계나 감리계약시 손해배상을 위한 보험증서를 반드시 챙겨두어야   하고 설계·감리·시공계약을 꼼꼼하게 챙겨야 할 것이다.

4. 집 한 채 짓고 나니 “절친 이웃”이 “원수지간”으로

한 동네에서 수십 년 살다보면 옆집의 가정사도 알게 되고 이웃사촌으로 가깝게 지내게 된다. 가깝게 지내던 이웃이 어느 날 2층 주택을 헐고 4층짜리 다가구주택을 새로 짓게 되면서 급격하게 사이가 틀어져 원수지간이 되어 버린 사례이다.

2003년 여름, 서울의 ○○구에서 발생한 사례로, 건물을 짓기 전만 해도 매우 사이가 좋아 원만하게 모든 게 잘 진행될 것 같았으나 오래된 담장의 경계선 확인과정에서 발생되었다.

설치된 지 수십 년이 넘은 이웃간의 담장이 신축예정인 대지의 경계선을 10㎝가량 비스듬하게 침범되어 있었고 이 사실을 이웃에게 알리고 향후 담장 재축조시 경계선을 찾고자 한 후부터 분쟁이 시작되었다.

처음엔 경계선을 이해하고 재 축조에 동의하는 듯 하였으나 이웃의 주장은 바뀌었다. 대지경계선은 수십 년 전 담장 축조시 당시의 측량결과에 따른 것이고 이번 측량 시에 입회하지 않았다는 이유로 측량을 다시 할 것으로 요청하였다.

이외에도 주택의 창문 설치로 사생활 침해가 된다는 것과 공사장 소음, 먼지발생으로 불편하다는 민원을 반복적으로 제기하면서 이웃과의 관계는 계속 악화되었다.

건축주는 결국 창문을 축소하고 이웃주택의 방향으로 차면시설을 설치하였으나 공사가 완료될 때까지 담장을 철거 · 이전하지 못하여 주차장 폭 미달로 사용승인 신청을 지연하게 되었다.

그로 인해 임대계약한 세입자를 건축물 사용승인전 무단으로 입주시켜 건축주는 경찰서에 고발까지 되었다.

홧김에 시공자가 담장을 고의로 훼손하다가 또 다시 경찰조사를 받게 되었고 수개월간 사용승인이 되지 못하면서 입주 계약자들과의 계약이 파기 되어 금전적 손실은 커져만 갔다.

이후에도 두 이웃간에는 장기간 소송이 진행되었다.

측량 전 이해관계인인 이웃을 입회 하도록 양해를 구하고 담장 이전이 어려울 경우를 대비하여 건축물 위치 변경까지 충분히 검토했어야 했던 사례이다.

[붙임 3]

건축공사와 관련된 주요부서(기관)

근거 및 내용	부서(기관)
「건축법령」- 철거신고, 착공신고, 감리배치신고, 사용승인 건축관계자변경신고, 공사장 안전관리 등	구청 건축과
「산업안전보건법」제38조의2 – 석면조사 신고	서울지방고용노동청 관할 지청
「부동산 등기법」– 멸실등기 미이행 과태료 50만원 / 등기절차	관할 등기소
「건설폐기물의 재활용촉진에 관한법률」제17조 – 폐기물 신고 「하수도법 시행규칙」 - 정화조	구청 청소과
「소음진동관리법 시행규칙」제21조 – 특정공사 사전신고 「대기환경보전법」제43조 – 비산먼지 발생공사 사전신고	구청 환경과
「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」제23조, 24조 – 측량	관할 지적공사
「전기사업법」 제63조 – 전기 사용전검사	전기안전공사
「서울시 수도조례 시행규칙」제10조 – 급수공사 설치	관할 수도사업소
「방송통신설비의 기술기준에 관한규정」제25조 – 통신맨홀, 케이블 등	관할 KT
「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제20조의2 – 전기설비공간 「산업안전보건법」제23조 – 전선주변 위험예방조치	한국전력공사
「주차장법 시행규칙」제11조 – 부설주차장 설치	구청 주차관리과
「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」- 소방시설 공사	관할 소방서
「도로명 주소법」 제16조 – 도로명 주소판	구청 지적과
「서울시 하수도 사용조례」– 유출지하수 신고, 배수설비 준공검사	구청 하수과
「산업안전보건법」제48조 - 유해·위험방지계획서	관할 산업안전보건공단
「도로법」- 도로점용 및 도로 굴착허가	구청 도로과, 토목과
「주택법」시행령 제60조 – 하자이행 보험증권	서울보증보험 건설공제조합
「옥외광고물 관리법」제13조 – 광고물 설치허가	구청 광고물부서
「취득세법」- 사용승인후 30일내 취득세 납부	구청 세무1과

[붙임 4]

서울시 건축허가 현황〈연도별 / 행위별〉

(단위 : 건)

년 도	합 계	허 가			신 고
		신 축	증 축	기 타(용도변경 등)
2011년	12,206	5,886	425	3,176	2,719
2012년	11,604	5,432	415	3,066	2,691
2013년	10,524	4,505	343	2,973	2,703

[붙임 5]

- 건축허가부터 사용승인까지 행정절차 -

건축허가

철거

착공

사용승인

유지관리

허가서 교부 조건 및 안내문	안전관리 소음,분진 등 관리	가설물 설치 굴착, 수도, 가스 안전, 민원관리 등	배수설비 소방설비 주차장 등	안전점검 위반행위 점검

건축허가	처리기한 3일(건축규모에 따라 차이가 있음)	건축법 제11조
	건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류
	기본설계도서(건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도, 구조계산서, 시방서, 건축설비도, 토지굴착 및 옹벽도)
	건축법 제11조제5항의 규정에 정한 다른 법령에서 제출하도록 하고 있는 신청서 및 구비서류
	국민주택채권 및 면허세 등 납부
	건축허가서 교부(건축과)
착공연기	공사착수를 연기하고자 하는 경우(허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사를 착수를 하여야 하나 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 안에서 연장할 수 있음)
기존 건축물 철거	처리기한 1일	건축법 제36조
	철거예정 7일 전에 건축물의 철거 · 멸실신고
	사업장폐기물 배출자 신고, 비산먼지발생사업 신고등
착공신고	처리기한 1일	건축법 제21조
	공사에 착수전
	해당 공사감리자, 공사시공자가 신고서에 함께 서명·날인
	건축관계자 상호간의 계약서(건축주와 시공자 · 설계자 · 감리자등)
건축관계자 변경신고	처리기한 1일	건축법 시행규칙 제11조
	허가 또는 신고한 건축물을 양도한 경우
	허가를 받거나 신고한 건축주가 사망한 경우
	허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우
	건축주 변경인 경우에는 구 건축주의 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류
중간감리	구조가 철콘, 철골, 철골철콘, 조적 또는 보강콘크리트 블럭조인 경우 - 기초공사시 철근배치를 완료한 때 - 지붕 슬래브배근을 완료한 때 - 5층 이상인 경우 지상 5개 층마다 상부슬래브배근을 완료한 때 기타 구조인 경우 기초공사에 있어 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때	건축법 제25조
	공사감리자는 위 진도에 다다른 때에는 감리중간 보고서를, 공사를 완료한 때에는 공사완료보고서를 작성하여 건축주에게 제출
사용승인	건축공사를 완료한 후 접수, 처리기한 3 ∼ 15일 (건축규모 등에 따라 차이가 있음)	건축법 제22조
	건축물 대장(현황도면 첨부)
	공사 감리자가 작성한 감리중간보고서 및 공사감리 완료보고서, 업무대행건축사 현장조사
	사용승인서 교부(건축과)
취득세 등기	사용승인일로 부터 30일 이내 취득세 납부(관할구청 세무1과) - 지방세법 사용승인일로 부터 60일 이내 등기절차 이행 (관할 등기소) - 부동산 등기법	부동산 등기법 제43조