규제영향분석서

주택법 시행규칙

<목 차>

1.입주예정자 사전방문 결과에 대한 조치계획 작성 항목 신설

2.입주예정자 사전방문의 절차 및 방법 신설

3.품질점검단의 점검대상 선정 신설

4.사용검사권자의 자료요청 항목 신설

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	육인수
	담당부서(과)	주택건설공급과		직급	사무관
	국장	하동수		연락처	044-201-3369
	과장	이유리		이메일	armyis66@molit.go.kr

정책책임자직위    성명 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	입주예정자 사전방문 결과에 대한 조치계획 작성 항목 신설
	2.규제조문	주택법 시행규칙 제20조의2
	3.위임법령	주택법 시행령 제53조의2제1항
	4.유형	신설		5.입법예고	2020.5～6
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 입주예정자의 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 내용으로 주택법 개정(‘20.1) ㅇ 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 정할 필요
	7.규제내용	ㅇ 사업주체는 사전방문 결과에 따른 보수공사 등의 조치계획 작성 시 세대별 입주예정자가 조치 요청한 하자 내용과 하자유형별 중대․일반하자 분류, 조치방법 및 조치일정을 포함하도록 함
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업자 및 입주예정자
	9.규제목표	입주예정자가 보수요청한 사항에 대하여 조치방법 및 조치일정 등을 포함한 조치계획을 사전에 제출하여 입주 전까지 조치완료될 수 있도록 함
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가	경쟁영향평가			중기영향평가
		해당없음	해당없음			○
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	사전방문 결과 보수요청 사항에 대해 조치계획에 따라 입주 전까지 조치완료함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13. 우선허용· 사후 규제 적용여부	해당없음

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
<신 설>	제20조의2(조치계획 작성) 사업주체는 영 제53조의2제1항에 따른 보수공사 등의 조치계획에 다음 각 호의 내용을 포함하여 작성해야 한다. 1. 세대별 입주예정자가 조치 요청한 하자 내용 2. 하자유형별 영 제53조의5제1항에 따른 중대한 하자와 일반 하자 분류, 조치방법 및 조치일정

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 공동주택의 품질제고를 위해 다양한 제도개선(선분양제한, 감리비예치제 도입 등)을 추진하였으나, 높아진 입주자의 눈높이를 맞추는데 역부족

- 하자분쟁 신청건수가 대폭 증가(`12～`18, 4.6배)하였으며, 특히 마감 공종(도배‧가구‧타일‧미장공사 등)에서 입주자 불만이 집중*되는 것으로 파악

* (공종별 하자비중) 마감(52.6%), 창호(16.3%), 철근콘크리트(2.3%) 등

ㅇ 이에 “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 그 후속조치로 입주자 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 주택법 개정(‘20.1)

- 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 정하면서,

- 사전방문 결과 입주예정자가 보수요청한 사항이 입주 전까지 조치될 수 있도록 사업주체가 조치계획을 사전에 제출하도록 하고, 조치계획에 포함하여 작성해야 할 사항을 구체적으로 규정할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ 현재 입주자 사전방문은 법적근거 없이 사업주체가 자율적으로 운영하고 있으며, 사전방문 시 입주예정자가 보수요청한 사항에 대한 보수지연으로 입주자와 사업주체 간 갈등 발생

ㅇ 이를 해결하기 위해 사전방문에 대한 법적근거를 마련하면서 입주예정자가 요청한 사항에 대해 입주 전까지(중대하자는 사용검사 전까지) 보수조치를 의무화할 예정으로,

- 이에 대한 실행력을 높이기 위해 사전방문 종료 후 사전에 조치계획을 수립하여 제출하도록 하고, 사용검사권자는 기한 내 조치가 가능한지 등을 검토할 수 있도록 조치계획에 포함하여 작성해야 할 사항을 규정할 필요

ㅇ 조치계획에는 기본적으로 입주예정자가 조치 요청한 하자 내용과 조치기한의 구분 기준이 되는 중대․일반 하자의 분류 및 기한 내 조치 가능 여부를 확인하기 위한 조치방법과 조치일정을 포함

- 하자 내용은 본 입주자 사전방문 제도와 같이 도입하는 공동주택 품질점검단의 품질점검 시 샘플세대 선정 등에 참고할 수 있도록 전체 세대별로 작성하되,

- 사업주체의 작성 부담을 최소화하기 위해 중대․일반 하자의 분류 및 조치방법․조치일정은 동일 또는 유사한 하자들을 유형별로 그룹화하여 작성하도록 함

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설사업자	입법예고를 통해 의견 수렴을 진행 예정 (‘20.5～6)

3. 규제목표

ㅇ 입주예정자가 사전방문 시 보수요청한 사항에 대하여 사업주체가 조치방법 및 조치일정 등이 포함된 조치계획을 작성하여 사전에 제출하도록 하고,

- 사용검사권자가 조치계획의 적정성을 검토하여 궁극적으로 입주 전까지 하자보수 조치가 완료될 수 있도록 함으로써 입주자와 사업주체 간 갈등을 예방

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문의 경우에도 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 자체적으로 계획을 수립하여 조치하고 있으나,

- 규제 목적은 조치가 지연되지 않고, 하자의 종류에 따라 기한 내에 조치완료될 수 있도록 사용검사권자가 조치계획을 사전에 제출받아 적정성을 검토하게 하기 위한 것으로,

- 사업주체가 조치계획을 자율적으로 작성하여 제출할 경우, 업체별 현장별 작성내용 및 수준 등의 편차가 클 수 있으며, 사용검사권자가 추가적인 자료를 과도하게 요구할 수도 있어,

- 사용검사권자가 조치계획의 적정성을 검토하는데 필요한 최소한의 항목을 정하여 제출하도록 하고, 사업주체의 작성 부담을 최소화하기 위해 조치방법 및 조치일정 등은 세대별로 각각 작성하지 않고, 하자 유형별로 통합하여 작성하도록 하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	○	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

중기영향평가가 해당 없는 경우는 사유를 기재하고, 규제 차등화 예비분석 결과표는 삭제 (해당사항이 있는 경우는 규제 차등화 예비분석 결과표를 기재)

- 규제 차등화 예비분석 결과표

규제대상 집단에 중소기업이 포함되면 규제 차등화 예비분석 결과표를 작성하고 중소기업이 포함되지 않으면 그 근거를 기재

①	규제 영역		품질안전
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문에 관한 사항 참고
④	대상 업종		주택건설업
⑤	예비분석내용		현행 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조제3항제27호에 따라 주택건설업체가 사전방문을 시행하고, 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 자율적으로 보수조치를 하고 있음 본 규제는 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 선분양을 하는 주택건설사업에 모두 적용되는 것이므로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 사전방문 시행 후 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 사전방문 시행 후 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 사전방문 시행 후 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 사전방문 시행 후 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 사전방문 시행 후 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 입주 전까지 보수조치를 완료하도록 의무화하면서, 사전에 제출하는 조치계획 작성 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문의 경우에도 입주예정자가 보수요청한 사항에 대해 자체적으로 계획을 수립하여 조치하고 있으며,

- 사용검사권자가 조치계획의 적정성을 검토하는데 필요한 최소한의 항목을 정하여 제출하도록 하고, 사업주체의 작성 부담을 최소화하기 위해 조치방법 및 조치일정 등은 하자 유형별로 통합하여 작성하도록 하여 주택건설업체 입장에서 해당 규제 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 사업주체가 입주자 사전방문 계획 및 사전방문 결과 조치계획을  사용검사권자에게 제출하도록 하고, 중대한 하자는 사용검사 전까지 조치하도록 의무화할 예정으로,

- 사용검사권자는 사전방문 결과에 대한 조치계획과 그에 따른 보수조치 결과를 확인하여 사용검사 여부를 결정하게 되므로 행정적 집행은 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 입주 시점에 기대에 못 미치는 아파트 시공품질 수준으로 입주자와 사업주체(건설사) 간의 갈등이 사회적 문제로 대두되어,

- “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 마련하여 발표(‘19.6, 총리주재 국정현안점검조정회의)

ㅇ 그 후속조치로 입주자 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 내용으로 주택법을 개정(‘20.1)하고,

- 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행에 필요한 사항을 구체적으로 정하기 위해 하위법령 개정 추진

2. 향후 평가계획

ㅇ 입주자 사전방문 결과에 따른 하자보수 조치 의무화 이후 보수 조치계획 제출 및 입주 전까지 하자보수가 제대로 이행되는지 지자체를 통해 실태조사를 실시하고,

- 하자보수 조치계획 작성에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 하자보수 지연 등의 지속 발생 여부를 모니터링 하여 필요 시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 입주 전 입주자가 주택품질을 확인하는 사전방문은 법적근거 없이 자율로 운영되어, 하자보수 이행 등 실행력 확보에 한계가 있어

- 입주자 사전방문 제도화 및 사전방문 시 보수요청 사항에 대한 조치 의무화가 필요하며,

- 이에 대한 실행력을 높이기 위해 사전방문 결과 조치계획을 수립하여 제출하도록 하고, 사용검사권자가 기한 내 조치가 가능한지 등을 검토할 수 있도록 조치계획에 포함하여 작성해야 할 사항을 규정할 필요

ㅇ 다만, 사용검사권자가 조치계획의 적정성을 검토하는데 필요한 최소한의 항목을 정하여 제출하도록 하고, 조치방법 및 조치일정 등은 하자 유형별로 통합하여 작성하도록 사업주체의 작성 부담을 최소화함

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
				백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : >

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	입주예정자 사전방문의 절차 및 방법 신설
	2.규제조문	주택법 시행규칙 제20조의3
	3.위임법령	주택법 제48조의2제7항
	4.유형	신설		5.입법예고	2020. 5∼6
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 입주예정자의 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 내용으로 주택법 개정(‘20.1) ㅇ 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 정할 필요
	7.규제내용	ㅇ 사업주체는 입주지정기간 개시일 45일 전까지 사전방문을 최소 2일 이상 실시하도록 함 ㅇ 사전방문 시작일 1개월 전까지 사전방문계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 사전방문에 필요한 사항을 입주예정자에게 서면으로 알리도록 함 ㅇ 입주예정자에게 사전방문에 필요한 점검표를 제공하도록 함
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업자 및 입주예정자
	9.규제목표	현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 입주자 사전방문에 대한 법적근거를 마련하여 의무화함에 따라 사전방문 실시에 필요한 최소한의 사항을 규정하여 사전방문 내실화
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가	경쟁영향평가			중기영향평가
		해당없음	해당없음			○
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	사전방문 실시 시기, 절차 및 입주예정자에게 안내해야 할 사항 등 사전방문에 필요한 사항을 정하여 사전방문이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13. 우선허용· 사후 규제 적용여부	(자동입력)

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
<신 설>	제20조의3(사전방문의 절차 및 방법 등) ① 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 법 제48조의2제1항에 따른 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다. ② 사업주체가 사전방문을 실시하려는 경우에는 사전방문 시작일 1개월 전까지 사전방문계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 방문기간 및 방법 등 사전방문에 필요한 사항을 입주예정자에게 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 포함한다)으로 알려야 한다. ③ 사업주체는 법 제48조의2제6항에 따라 정한 표준양식을 참고하여 입주예정자에게 사전방문에 필요한 점검표를 제공해야 한다.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 공동주택의 품질제고를 위해 다양한 제도개선(선분양제한, 감리비예치제 도입 등)을 추진하였으나, 높아진 입주자의 눈높이를 맞추는데 역부족

- 하자분쟁 신청건수가 대폭 증가(`12～`18, 4.6배)하였으며, 특히 마감 공종(도배‧가구‧타일‧미장공사 등)에서 입주자 불만이 집중*되는 것으로 파악

* (공종별 하자비중) 마감(52.6%), 창호(16.3%), 철근콘크리트(2.3%) 등

ㅇ 이에 “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 그 후속조치로 입주자 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 주택법 개정(‘20.1)

- 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 규정할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ 현재 입주자 사전방문은 법적근거 없이 사업주체가 자율적으로 운영하고 있으나, 사전방문을 의무화하는 내용으로 주택법이 개정 시행(‘21.1)될 예정으로,

- 사전방문의 시기와 절차 및 방법 등 시행을 위해 사업주체 및 입주예정자에게 필요한 기본적인 사항 규정 필요

ㅇ 사전방문 시기는 사전방문 법제화와 같이 도입되는 공동주택 품질점검단의 품질점검 및 사전방문 결과에 따른 보수조치 기간과 전체 사업기간 중 사전방문 시행이 가능한 공정 등을 고려하여 입주지정기간 개시일을 기준으로 45일 전까지 실시하도록 하며,

- 입주예정자의 방문 편의 및 방문 집중으로 인한 혼란 방지 등을 위하여 최소한 2일 이상의 기간을 정하여 실시하도록 규정

ㅇ 사용검사권자의 사전방문 실시에 대한 지도·감독 및 사전방문 종료 후 공동주택 품질점검단의 점검계획 수립 등을 위하여 사업주체가 사전방문 시작일 1개월 전까지 사전방문계획을 사용검사권자에게 제출하도록 하고,

- 입주예정자도 사전방문계획을 사전에 인지하고 준비할 수 있도록 입주예정자에게 방문기간 및 방법 등 필요한 사항을 서면으로 알리도록 규정

ㅇ 사전방문 시 전문성이 부족한 입주예정자가 체계적으로 점검하는데 활용할 수 있도록 국토부장관이 정한 표준양식을 참고하여 입주예정자에게 점검표를 제공하도록 함

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설사업자	입법예고를 통해 의견 수렴을 진행 예정 (‘20.5～6)

3. 규제목표

ㅇ 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 입주자 사전방문에 대한 법적근거를 마련하여 의무화함에 따라

- 사전방문의 시기와 절차 및 방법 등 시행에 필요한 최소한의 사항을 규정함으로써 사용검사 및 입주까지 사업의 원활한 추진을 도모하고, 입주예정자의 편의를 확보하며,

- 사전방문이 사업주체 또는 사용검사권자에 따라 다르게 실시되지 않고, 일관되게 실시될 수 있도록 하여 사전방문 제도 내실화

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문의 경우 시기, 절차 및 방법 등을 사업주체가 임의로 정하여 실시하고 있어 사전방문 후 보수기간 부족, 입주예정자의 불만 등이 발생

ㅇ 규제 목적은 사전방문 실시로 사용검사 및 입주가 지연되지 않고 원활하게 추진되면서, 입주예정자의 편의를 확보할 수 있도록 일정 기준에 따라 시행하기 위한 것으로,

- 사전방문 종료 후 공동주택 품질점검단의 점검과 사전방문 및 품질점검 결과에 대한 이의신청 및 보수조치 등의 절차를 감안할 때, 당초 계획했던 사용검사 및 입주에 지장이 발생하지 않으면서 입주예정자가 확인이 가능한 정도의 공정이 마무리되는 적정 시기를 정하여 사전방문을 실시하도록 규정할 필요가 있으며,

- 사전방문에 대한 사용검사권자의 지도·감독 및 사전방문 종료 후 품질점검의 원활한 진행을 위하여 사전방문계획을 사용검사권자에게 미리 제출하도록 하고,

- 입주예정자의 편의를 위하여 최소 2일 이상의 방문기간을 정하여 사전에 방문계획을 입주예정자에게 통지하고, 입주예정자가 체계적으로 점검할 수 있도록 점검표를 제공하도록 하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	○	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

중기영향평가가 해당 없는 경우는 사유를 기재하고, 규제 차등화 예비분석 결과표는 삭제 (해당사항이 있는 경우는 규제 차등화 예비분석 결과표를 기재)

- 규제 차등화 예비분석 결과표

규제대상 집단에 중소기업이 포함되면 규제 차등화 예비분석 결과표를 작성하고 중소기업이 포함되지 않으면 그 근거를 기재

①	규제 영역		품질안전
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문에 관한 사항 참고☞ 특정 예비분석모델을 사용한 이유 입력
④	대상 업종		주택건설업
⑤	예비분석내용		현행 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조제3항제27호에 따라 주택건설업체가 자율적으로 사전방문을 시행하고 있음 본 규제는 사전방문에 대한 법적근거를 마련하여 의무화하면서, 사전방문의 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 선분양을 하는 주택건설사업에 모두 적용되는 것이므로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 주택에 대해 사용검사를 받기 전에 사전방문을 시행하도록 의무화하면서, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 주택에 대해 사용검사를 받기 전에 사전방문을 시행하도록 의무화하면서, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 주택에 대해 사용검사를 받기 전에 사전방문을 시행하도록 의무화하면서, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 주택에 대해 사용검사를 받기 전에 사전방문을 시행하도록 의무화하면서, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	주택건설업체가 주택에 대해 사용검사를 받기 전에 사전방문을 시행하도록 의무화하면서, 사전방문 시행에 필요한 시기, 절차 및 방법 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문의 경우 사업주체가 자체적으로 계획을 수립하여 시행하고 있으나,

- 사전방문의 법적근거를 마련하여 의무화하면서 시기, 절차 및 방법 등 시행에 필요한 최소한의 사항을 규정하는 것으로,

- 사전방문 실시로 인해 사용검사 및 입주가 지연되어 사업주체에게 피해가 발생하지 않으면서, 입주예정자의 편의를 확보할 수 있는 적정 시기 및 최소 기간을 정하고,

- 현재도 사전방문계획을 사전에 입주예정자에게 통지하고, 사전방문 시 자체 점검표를 제공하고 있어 해당 규제 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 사전방문은 행정기관이 아닌 주택건설업체가 자체적으로 시행하는 것으로, 사전방문계획에 대해 사용검사권자가 미리 제출받아 시기, 절차 및 방법 등이 기준에 적합한지 여부 등에 대한 지도·감독만 수행하므로 행정적 집행은 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 입주 시점에 기대에 못 미치는 아파트 시공품질 수준으로 입주자와 사업주체(건설사) 간의 갈등이 사회적 문제로 대두되어,

- “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 마련하여 발표(‘19.6, 총리주재 국정현안점검조정회의)

ㅇ 그 후속조치로 입주자 사전방문 및 사업주체의 보수조치를 의무화하는 내용으로 주택법을 개정(‘20.1)하고,

- 법률에서 위임한 입주예정자의 사전방문 절차․방법 등 제도 시행에 필요한 사항을 구체적으로 정하기 위해 하위법령 개정 추진

2. 향후 평가계획

ㅇ 입주자 사전방문 제도 법적근거 마련에 따른 의무화 시행 이후 사전방문 시기, 절차 및 방법 등이 기준대로 적합하게 시행되는지 지자체를 통해 실태조사를 실시하고,

- 사전방문 시행에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 입주자 만족도 등을 지속적으로 모니터링 하여 필요 시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 현재 사업주체가 자율적으로 운영하고 있는 사전방문의 경우 사업주체가 자체적으로 계획을 수립하여 시행하고 있으나,

- 사전방문의 법적근거를 마련하여 의무화하면서 시기, 절차 및 방법 등 시행에 필요한 최소한의 사항을 규정할 필요

ㅇ 사전방문 실시로 인해 사용검사 및 입주가 지연되어 사업주체에게 피해가 발생하지 않으면서, 입주예정자의 편의를 확보할 수 있는 적정 시기 및 최소 기간을 정하고,

- 현재도 사전방문 시 사업주체가 자체적으로 시행하고 있는 입주예정자 사전 통지 및 점검표 제공 등 최소한의 필요사항만 규정

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
				백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : >

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	품질점검단의 점검대상 선정 신설
	2.규제조문	주택법 시행규칙 제20조의4제4항
	3.위임법령	주택법 시행령 제53조의6제3항
	4.유형	신설		5.입법예고	2020. 5∼6
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1) ㅇ 법률에서 위임한 품질점검단의 점검 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 정할 필요
	7.규제내용	ㅇ 사용검사권자가 세대 전유부분 점검을 위해 최소 5세대 이상을 선정하여 품질점검단에 통보하도록 하고, ㅇ 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 단지 여건에 따라 시·도의 조례로 정하도록 함
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업자 및 입주예정자
	9.규제목표	공동주택의 품질 제고를 위하여 품질점검단 제도를 도입함에 따라 품질점검단의 세대 전유부분 점검 시 대표성을 확보할 수 있는 최소 점검세대 수를 정하여 사용검사권자가 사전에 선정하도록 함으로써 점검의 신뢰성 확보 및 원활한 점검 시행 도모
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가	경쟁영향평가			중기영향평가
		해당없음	해당없음			○
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	공동주택 품질점검단의 세대 전유부분 점검대상 선정 기준 등 품질점검에 필요한 사항을 정하여 품질점검이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13. 우선허용· 사후 규제 적용여부	(자동입력)

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
<신 설>	제20조의4(품질점검단의 점검절차 등) ① 제20조의3제2항에 따라 사업주체로부터 사전방문계획을 제출받은 사용검사권자는 지체 없이 시·도지사(법 제48조의3제1항 후단의 경우에는 대도시 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 품질점검을 요청해야 한다. ② 제1항에 따라 품질점검을 요청받은 시·도지사는 사전방문 종료일부터 10일 이내에 법 제48조의3제1항에 따른 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)으로 하여금 영 제53조의6제2항에 따라 해당 공동주택의 품질을 점검하도록 해야 한다. ③ 시·도지사는 품질점검단이 품질점검을 실시하기 7일 전까지 사용검사권자 및 사업주체에게 점검일시 및 품질점검단 구성현황 등이 포함된 점검계획을 통보해야 한다. ④ 제3항에 따라 점검계획을 통보받은 사용검사권자는 영 제53조의6제2항제2호에 따른 세대의 전유부분 점검을 위해 최소 5세대 이상을 선정하여 품질점검단에 통보해야 한다. 이 경우 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 공동주택의 규모 등 단지 여건에 따라 시·도(법 제48조의3제1항 후단의 경우에는 대도시를 말한다)의 조례로 정한다. ⑤ 품질점검단은 품질점검을 실시한 후 점검 종료일부터 5일 이내에 점검결과를 시·도지사와 사용검사권자에게 제출해야 한다.

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 공동주택의 품질제고를 위해 다양한 제도개선(선분양제한, 감리비예치제 도입 등)을 추진하였으나, 높아진 입주자의 눈높이를 맞추는데 역부족

- 하자분쟁 신청건수가 대폭 증가(`12～`18, 4.6배)하였으며, 특히 마감 공종(도배‧가구‧타일‧미장공사 등)에서 입주자 불만이 집중*되는 것으로 파악

* (공종별 하자비중) 마감(52.6%), 창호(16.3%), 철근콘크리트(2.3%) 등

ㅇ 이에 “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 그 후속조치로 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령 등을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1)

- 법률에서 위임한 공동주택 품질점검단의 점검 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 정하면서, 품질점검단의 세대 전유부분 점검을 위한 점검대상 선정 기준을 구체적으로 규정할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ 현재 주택건설공사 과정에서 설계도서대로 적합하게 시공하는지 감리자가 확인하고, 공사완료 시 감리자의 의견을 첨부하여 사용검사를 신청하도록 하고 있으나,

- 사용검사 전 입주자 사전방문 시 시공 상태가 부실하거나, 공사 마무리가 미흡한 경우 입주예정자가 불만을 제기하고, 사용검사를 반대하는 등 사업주체 및 사용검사권자와 갈등 발생

ㅇ 이에 사전방문을 실시하고, 사용검사를 신청하기 전에 시·도지사가 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 통해 품질점검을 실시하고, 점검결과 하자가 있다고 판단된 경우 사용검사권자가 보수·보강 등의 조치명령을 하여 입주 전까지 조치하도록 할 예정

ㅇ 공동주택 품질점검 시 품질점검단이 모든 세대를 점검하는 것은 시간 및 인력 관계 상 현실적으로 불가하여 공동주택의 공용부분과 전유부분을 구분하여 점검하되,

- 전유부분의 경우 일부 세대만 점검할 수 밖에 없으므로, 품질점검 전 세대 전유부분 점검대상을 선정하기 위한 기준 마련 필요

ㅇ 사전방문 종료 후 사업주체가 세대별 하자 내용과 함께 조치계획을 사용검사권자에게 제출하고, 입주예정자가 보수요청한 사항 중 하자가 아니라고 판단하는 사항에 대하여 사용검사권자에게 하자 여부 확인을 요청하게 되므로,

- 사용검사권자가 세대별 하자 내용 및 하자 여부 확인 요청 내용을 참고하여 점검 세대를 선정하되, 품질점검 대상 공동주택이 원칙적으로 300세대 이상인 점을 감안하여 선정 세대가 전체 단지의 대표성을 가질 수 있도록 최소 5세대 이상을 선정하도록 하며,

- 공동주택의 규모 등 단지 여건에 따라 구체적인 점검 세대수 및 세대 선정기준은 시·도 조례로 정할 수 있도록 함

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설사업자	입법예고를 통해 의견 수렴을 진행 예정 (‘20.5～6)

3. 규제목표

ㅇ 공동주택의 품질 제고를 위하여 품질점검단 제도를 도입하여 사용검사 전에 품질점검을 실시하게 됨에 따라

- 품질점검단의 세대 전유부분 점검 시 일부 세대 점검으로 전체 단지에 대한 대표성을 확보할 수 있는 최소 점검세대 수를 정하여 사용검사권자가 사전에 선정하도록 함으로써 점검의 신뢰성을 확보하고, 원활한 점검 시행을 도모

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도를 도입하여 사용검사 전에 전문가로 구성된 품질점검단이 점검을 실시하고, 점검결과 하자로 판단된 사항에 대하여 입주 전까지 조치하도록 의무화할 예정

ㅇ 규제 목적은 품질점검단이 공동주택 전유부분의 모든 세대를 점검하는 것이 현실적으로 불가하므로, 일부 샘플세대를 선정하여 점검하도록 하기 위한 것으로,

- 사전방문 결과 세대별 하자 내용과 사업주체의 하자 여부 확인 요청 내용을 제출받아 보유하고 있는 사용검사권자가 해당 자료를 참고하여 점검이 필요한 세대를 선정하되,

- 품질점검 대상 공동주택의 세대수(300세대 이상) 규모를 고려할 때 전체 세대수에 비해 과소 선정되어 점검의 신뢰성이 저하되지 않도록 최소 점검 세대수를 규정할 필요가 있으며,

- 대규모 단지이거나 여러 유형의 세대로 구성되는 등 단지 여건에 따라 점검 세대수 추가가 필요할 수도 있어 구체적인 점검세대 선정기준을 시·도 조례로 정할 수 있도록 하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	○	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

중기영향평가가 해당 없는 경우는 사유를 기재하고, 규제 차등화 예비분석 결과표는 삭제 (해당사항이 있는 경우는 규제 차등화 예비분석 결과표를 기재)

- 규제 차등화 예비분석 결과표

규제대상 집단에 중소기업이 포함되면 규제 차등화 예비분석 결과표를 작성하고 중소기업이 포함되지 않으면 그 근거를 기재

①	규제 영역		품질안전☞ 창업, 입지/건축, 금융, 제조인허가, 품질안전, 환경, 산업소방안전, 인력관리, 판매/영업, 해외통상, 운영관리, 사업전환/승계/폐업 중 해당되는 영역 입력
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	현재 일부 지자체에서 조례에 따라 자체적으로 운영하고 있는 공동주택 품질검수단에 관한 사항 참고
④	대상 업종		주택건설업
⑤	예비분석내용		현재 경기도 등 일부 지자체에서 조례로 정하여 자체적으로 공동주택 품질검수단을 구성·운영하고 있음 본 규제는 공동주택 품질점검단에 대한 법적근거를 마련하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 원칙적으로 300세대 이상인 주택건설사업에 모두 적용되는 것이므로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님적용내용, 미적용사유(모든 분류가 미적용인 경우) 기재
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님적용내용, 미적용사유(모든 분류가 미적용인 경우) 기재
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님적용내용, 미적용사유(모든 분류가 미적용인 경우) 기재
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님적용내용, 미적용사유(모든 분류가 미적용인 경우) 기재
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님적용내용, 미적용사유(모든 분류가 미적용인 경우) 기재

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 공동주택의 품질 제고를 위해 품질점검단 제도를 도입하면서 품질점검 시 전유부분의 점검세대 선정기준 등을 규정하는 것으로,

- 품질점검단이 전체 세대를 전부 점검하지 않고, 사용검사권자가 사전방문 결과 등을 고려하여 선정한 일부 세대만 점검하면서 점검의 신뢰성을 확보하기 위한 최소 기준을 정하는 것이며,

- 현재도 일부 지자체에서 조례로 공동주택 품질검수단을 구성하여 자체적으로 점검을 실시하고 있어 주택건설업체 입장에서 해당 규제 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 사업주체가 사전방문 결과 세대별 하자 내용과 하자 여부 확인 요청 내용을 사용검사권자에게 제출하게 되므로, 사용검사권자는 해당 자료를 참고하여 점검이 필요한 세대를 선정할 수 있으며,

- 현재도 일부 지자체에서 조례로 공동주택 품질검수단을 구성하여 자체적으로 점검을 실시하고 있어 행정적 집행 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 입주 시점에 기대에 못 미치는 아파트 시공품질 수준으로 입주자와 사업주체(건설사) 간의 갈등이 사회적 문제로 대두되어,

- “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 마련하여 발표(‘19.6, 총리주재 국정현안점검조정회의)

ㅇ 그 후속조치로 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령 등을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1)

- 법률에서 위임한 공동주택 품질점검단의 점검 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 정하기 위해 하위법령 개정 추진

2. 향후 평가계획

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도 도입에 따른 품질점검 시행 이후 품질점검 세대 선정, 절차 및 방법 등이 기준대로 적합하게 시행되는지 지자체를 통해 실태조사를 실시하고,

- 품질점검 실시에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 입주 전 하자발생 및 보수 현황 등을 지속적으로 모니터링 하여 필요 시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 공동주택의 품질 제고를 위해 품질점검단 제도를 도입하면서 품질점검 시 점검세대 선정, 절차 및 방법 등 시행에 필요한 사항을 규정할 필요

- 품질점검단이 전체 세대를 전부 점검하지 않고, 사용검사권자가 사전방문 결과 등을 고려하여 선정한 일부 세대만 점검하면서 점검의 신뢰성을 확보하기 위한 최소 기준을 정하는 것으로,

- 내실있는 품질점검을 통해 얻을 수 있는 공동주택의 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 등의 편익을 고려할 때 적정한 규제

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
				백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : >

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	사용검사권자의 자료요청 항목 신설
	2.규제조문	주택법 시행규칙 제20조의5
	3.위임법령	주택법 제48조의3제4항
	4.유형	신설		5.입법예고	2020. 5∼6
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	ㅇ “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1) ㅇ 법률에서 위임한 품질점검단의 점검 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 구체적으로 정할 필요
	7.규제내용	ㅇ 사용검사권자가 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 공동 주택의 공사현황 등 사업주체, 감리자 등 관계자에게 제출을 요청할 수 있는 서류 및 관련 자료 목록 규정
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업자 및 감리자
	9.규제목표	공동주택의 품질 제고를 위하여 품질점검단 제도를 도입함에 따라 점검에 필요한 자료항목을 정하여 사용검사권자가 공사 관계자 등에게 요청하여 품질점검단에 제공할 수 있도록 함으로써 점검 내실화 및 원활한 점검 시행 도모
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가	경쟁영향평가			중기영향평가
		해당없음	해당없음			○
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	공동주택 품질점검을 위해 필요 시 공사 관계자 등에게 요청할 수 있는 자료항목을 정하여 품질점검이 내실있게 시행되도록 함으로써 공동주택 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 가능
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13. 우선허용· 사후 규제 적용여부	해당없음

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
<신 설>	제20조의5(사용검사권자의 자료요청) 법 제48조의3제4항에서 “공동주택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료”란 다음 각 호의 서류 및 자료를 말한다. 1. 공사 개요 및 진행 상황 등 공동주택의 공사현황 2. 제15조제2항에 따른 착공신고서 및 관련 자료 3. 영 제49조제1항제3호에 따른 시공계획 및 시공도면 등 4. 자재 확인 및 품질시험 관련 자료 5. 제18조제3항에 따른 감리업무 수행 상황 보고 서류

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 공동주택의 품질제고를 위해 다양한 제도개선(선분양제한, 감리비예치제 도입 등)을 추진하였으나, 높아진 입주자의 눈높이를 맞추는데 역부족

- 하자분쟁 신청건수가 대폭 증가(`12～`18, 4.6배)하였으며, 특히 마감 공종(도배‧가구‧타일‧미장공사 등)에서 입주자 불만이 집중*되는 것으로 파악

* (공종별 하자비중) 마감(52.6%), 창호(16.3%), 철근콘크리트(2.3%) 등

ㅇ 이에 “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 국정현안점검조정회의(’19.6)에 보고 후, 그 후속조치로 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령 등을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1)

- 공동주택 품질점검단의 점검을 위하여 필요 시 사용검사권자가 공사 관계자 등에게 제출을 요청할 수 있는 서류 및 관련 자료의 목록을 법률에서 위임하고 있어 구체적으로 규정할 필요

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 내용 및 선택 근거

ㅇ 현재 주택건설공사 과정에서 설계도서대로 적합하게 시공하는지 감리자가 확인하고, 공사완료 시 감리자의 의견을 첨부하여 사용검사를 신청하도록 하고 있으나,

- 사용검사 전 입주자 사전방문 시 시공 상태가 부실하거나, 공사 마무리가 미흡한 경우 입주예정자가 불만을 제기하고, 사용검사를 반대하는 등 사업주체 및 사용검사권자와 갈등 발생

ㅇ 이에 사전방문을 실시하고, 사용검사를 신청하기 전에 시·도지사가 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 통해 품질점검을 실시하고, 점검결과 하자가 있다고 판단된 경우 사용검사권자가 보수·보강 등의 조치명령을 하여 입주 전까지 조치하도록 할 예정

ㅇ 공동주택 품질점검단의 품질점검 시 시공 상태에 대한 하자 여부 등을 판단하기 위해 공사 관련 자료가 필요할 수 있어, 사용검사권자가 공사 관계자에게 자료 제출을 요청할 수 있도록 하되,

- 공사 관계자의 부담을 최소화하기 위해 사용검사권자가 사업계획승인권자로부터 통보받은 사업계획승인(변경승인) 관련 서류 및 사업주체로부터 제출받은 사전방문 결과 관련 자료 등은 제외하고,

- 사업주체 및 감리자가 현행 법령에 따라 기본적으로 작성·확인하고 있는 공사 진행 상황, 착공신고서, 시공계획 및 시공도면, 자재 확인 및 품질시험 자료, 감리업무 보고서를 요청 자료로 규정

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설사업자 및 감리자	입법예고를 통해 의견 수렴을 진행 예정 (‘20.5～6)

3. 규제목표

ㅇ 공동주택의 품질 제고를 위하여 품질점검단 제도를 도입하여 사용검사 전에 품질점검을 실시하게 됨에 따라

- 품질점검에 필요한 자료 항목을 정하여 사용검사권자가 공사 관계자 등에게 요청하여 품질점검단에 제공할 수 있도록 함으로써 점검 내실화 및 원활한 점검 시행 도모

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도를 도입하여 사용검사 전에 전문가로 구성된 품질점검단이 점검을 실시하고, 점검결과 하자로 판단된 사항에 대하여 입주 전까지 조치하도록 의무화할 예정

ㅇ 규제 목적은 원활한 품질점검을 위해 시공 상태에 대한 하자 여부 등의 판단에 필요한 자료를 정하여 사용검사권자가 공사 관계자에게 제출을 요청할 수 있도록 하기 위한 것으로,

- 공사 관계자의 부담을 최소화하기 위해 기존에 사용검사권자가  보유하고 있는 자료는 제외하고, 사업주체 및 감리자가 현행 법령에 따라 기본적으로 작성·확인하고 있는 자료의 범위 내에서 요청자료 항목을 규정하는 것이 타당함

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	○	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

- 기술규제영향평가

해당없음

- 경쟁영향평가

해당없음

- 중기영향평가

중기영향평가가 해당 없는 경우는 사유를 기재하고, 규제 차등화 예비분석 결과표는 삭제 (해당사항이 있는 경우는 규제 차등화 예비분석 결과표를 기재)

- 규제 차등화 예비분석 결과표

규제대상 집단에 중소기업이 포함되면 규제 차등화 예비분석 결과표를 작성하고 중소기업이 포함되지 않으면 그 근거를 기재

①	규제 영역		품질안전
②	규제 방식		기준설정
③	예비분석모델		정성모델
		판단 근거	현재 일부 지자체에서 조례에 따라 자체적으로 운영하고 있는 공동주택 품질검수단에 관한 사항 참고
④	대상 업종		주택건설업 및 감리업
⑤	예비분석내용		현재 경기도 등 일부 지자체에서 조례로 정하여 자체적으로 공동주택 품질검수단을 구성·운영하고 있음 본 규제는 공동주택 품질점검단에 대한 법적근거를 마련하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 규제대상인 주택건설업체 및 감리업체의 중소기업 해당 여부와 관계없이 원칙적으로 300세대 이상인 주택건설사업에 모두 적용되는 것이므로 차등화 적용 불필요
⑥	차등화적용 여부		미적용

o 기타 고려사항

- 시장유인적 규제설계

해당없음

- 일몰설정 여부

해당없음

- 우선허용·사후규제 적용여부

적용인 경우 해당 분류에 O표시하고 적용내용만 기재(다른 분류 공란으로 처리), 모든 분류가 미적용인 경우 각 분류에 미적용 사유 작성

분류	적용여부	적용내용/미적용사유
포괄적 개념 정의	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
유연한 분류 체계	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
네거티브리스트	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
사후 평가관리	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님
규제 샌드박스	적용이면 O표시, 미적용은 공란으로처리	공동주택 사용검사 전 품질점검단 제도를 도입하면서, 품질점검 시 필요한 자료에 대해 공사 관계자에게 요청할 수 있는 자료 항목을 규정하는 것으로 현재 허용이 모호한 사항을 우선허용하고 사후에 규제하고자 하는 사항이 아님

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

해당없음

o 타법사례

해당없음

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 공동주택의 품질 제고를 위해 품질점검단 제도를 도입하면서 원활한 품질점검을 위해 필요한 자료를 정하여 사용검사권자가 공사 관계자에게 제출을 요청할 수 있도록 하기 위한 것으로,

- 공사 관계자의 부담을 최소화하기 위해 기존에 사용검사권자가  보유하고 있는 자료는 제외하고,

- 사업주체 및 감리자가 현행 법령에 따라 기본적으로 작성·확인하고 있는 자료의 범위 내에서 자료를 요청하는 규제는 준수 가능

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 사용검사권자는 품질점검 결과 및 그에 따른 보수·보강 등 조치결과를 토대로 사용검사 여부를 판단하게 되므로, 사용검사권자는 품질점검 실시에 필요한 자료를 공사 관계자에게 요청할 수 있으며,

- 현재도 일부 지자체에서 조례로 공동주택 품질검수단을 구성하여 자체적으로 점검을 실시하고 있어 행정적 집행 가능

o 재정적 집행가능성

해당없음

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 입주 시점에 기대에 못 미치는 아파트 시공품질 수준으로 입주자와 사업주체(건설사) 간의 갈등이 사회적 문제로 대두되어,

- “아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안”을 마련하여 발표(‘19.6, 총리주재 국정현안점검조정회의)

ㅇ 그 후속조치로 공동주택 품질점검단 도입 및 점검결과에 대한 조치명령 등을 주요내용으로 하는 주택법 개정(‘20.1)

- 법률에서 위임한 공동주택 품질점검단의 점검 절차․방법 등 제도 시행을 위해 필요한 사항을 정하기 위해 하위법령 개정 추진

2. 향후 평가계획

ㅇ 공동주택 품질점검단 제도 도입에 따른 품질점검 시행 이후 품질점검에 필요한 자료 요청 및 제출이 제대로 이행되는지 지자체를 통해 실태조사를 실시하고,

- 품질점검 실시에 관한 현장에서의 실무적인 문제점 및 품질점검을 위한 추가 자료 확보의 필요성 등을 지속적으로 모니터링 하여 필요 시 추가적인 제도개선 방안 강구

3. 종합결론

ㅇ 공동주택의 품질 제고를 위해 품질점검단 제도를 도입하면서 원활한 품질점검을 위해 사용검사권자가 공사 관계자에게 제출을 요청할 수 있는 자료 항목을 규정할 필요

- 공사 관계자의 부담을 최소화하기 위해 기존에 사용검사권자가  보유하고 있는 자료는 제외하고, 사업주체 및 감리자가 현행 법령에 따라 기본적으로 작성·확인하고 있는 자료의 범위 내에서 요청자료 항목을 규정하는 것으로,

- 내실있는 품질점검을 통해 얻을 수 있는 공동주택의 품질 향상, 입주자의 물질적·정신적 피해 예방, 입주자와 사업주체 간의 분쟁에 따른 사회적 비용 절감 등의 편익을 고려할 때 적정한 규제

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

분석기준년도	규제시행년도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
				백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접
	간접
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민
정부
총 합계
기업순비용			연간균등순비용

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안1  : >