규제영향분석서

주택공급에 관한 규칙

<목 차>

1. 부실업체 선분양 제한 강화

소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	작성자	이름	권호정
	담당부서(과)	주택건설공급과		직급	사무관
	국장	김흥진		연락처	044-201-3369
	과장	이유리		이메일	hojeong81@molit.go.kr

정책책임자직위    성명 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	부실업체 선분양 제한 강화
	2.규제조문	주택공급에 관한 규칙 제15조제3항 및 별표 4
	3.위임법령	주택법 제54조제1항제2호가목
	4.유형	강화				5.입법예고			2018. 6～7
	6.검증단계	입법예고 중
규제의 필요성	7.추진배경 및 정부개입 필요성	공동주택 부실시공 등으로 인한 입주민 등 피해 사례가 제기되고 있어 공동주택 품질제고를 위한 대안이 필요한 상황이며, 특히, 부실시공으로 인해 다수 입주민에게 피해를 입힌 시공업체에 대한 제재가 확대되어 동일한 사태가 재발하지 않도록 제도적 보완이 필요하다는 요구가 국회, 언론, 입주민 등에서 지속 제기
	8.규제내용	사업주체 또는 시공자가 영업정지 또는 「건진법」에 따른 벌점을 받은 경우에는 영업정지 기간 및 벌점 수준에 따라 해당 주택건설공사 현장에 대해 단계적인 선분양 제한
	9.피규제집단 및 이해관계자	주택건설사업을 시행하는 사업주체 및 시공자
	10.규제목표	공동주택 부실시공 방지 및 품질 제고로 입주민 만족도 제고
규제의 적정성	11.비용편익분석 (단위:백만원)			비용				편익				순비용
		피규제자		11,063.1				12,505.9				-1,442.8
		피규제자 이외		0				4,484.4				-4,484.4
	12.영향평가 여부	기술영향평가			중기영향평가					경쟁영향평가
		해당없음			해당없음					해당없음
기타	13.일몰설정 여부	해당없음
	14.원칙허용·예외금지 규제 방식 적용여부	해당없음
	15.비용관리제 (단위:백만원)	적용여부	비용				편익				연간균등순비용
			11,063.1				1,705.9				-745.35

<조문 대비표>

현 행	개 정 안
제15조(입주자모집 시기) ①ㆍ② (생 략) ③ 제1항에도 불구하고 영 별표 1 제2호다목, 차목6) 및 7)에 따라 영업정지처분을 받은 사업주체로서 그 영업정지처분기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 아니한 사업주체는 제1항 각 호의 요건을 갖추고 다음 각 호의 구분에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 1. 아파트의 경우 가. 분양주택: 전체 층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 나. 공공임대주택: 전체 층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 2. 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우 가. 분양주택: 조적공사가 완성된 때 나. 공공임대주택: 미장공사가 완성된 때 ④ (생 략)	제15조(입주자모집 시기) ①ㆍ② (현행과 같음) ③ 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추었음에도 불구하고, 법 제54조제1항제2호가목에 따라 사업주체 또는 시공자가 영 별표 1 또는 「건설산업기본법」 시행령 별표 6에 따른 영업정지처분을 받았거나, 「건설기술 진흥법」 시행령 별표 8에 따른 벌점을 받은 경우에는 별표 4에서 정한 기준에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. ④ (현행과 같음)

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

ㅇ 지난 해 신규 아파트 미시공 및 부실시공 문제로 인한 입주민 피해 사례가 증가하면서 사회적 문제로 대두

- 특히, 일부 아파트의 경우 A/S 접수센터에 하자 접수 현황이 약 9만 건에 달하는 등 문제가 심각했던 상황

ㅇ 현행 「주택공급에 관한 규칙」상 분양보증을 받지 않거나 사업주체가「주택법」상 영업정지를 받은 경우 先분양 제한 중이나,

- 「주택법」상 先분양 제한이 적용되는 영업정지 사유가 제한적이며, 영업정지 요건도 엄격해 제재수단으로 활용하기는 한계

- 또한, 주택건설사업은 대체로 시행 및 시공사가 구분되며, 시공사에서 부실시공 시 「주택법」에 따라 처벌은 곤란(건산법 적용)

ㅇ 이에 이원욱 의원은 영업정지 및 부실벌점을 받은 업체에 대한 先분양 제한 제도 확대 관련「주택법」개정안 발의(`17.9)

- 주택법 개정안이 국회를 통과(`18.2.20)함에 따라 법률 시행(`18.9.14, 시행 예정)을 위한 구체적 이행방안 마련 필요

【 주택법 개정안 주요 내용】

◈ (부실업체 先분양 제한) 부실시공으로 영업정지 또는 벌점을 받은
업체 대상 先분양 제한을 통해 입주민 피해 예방 및 주택 품질 제고

- 시행·시공사 대상 영업정지를 받거나「건진법」상 누적평균벌점이
일정 기준 이상인 경우 기간·수준에 따라 단계적 先분양 제한

2. 규제 대안 검토 및 선택

① 대안의 비교

o 규제대안의 내용

현행유지안	대안명	사업주체에 대한 선분양 제한
	내용	사업주체가 「주택법」에 따른 영업정지를 받은 경우 전체 층수의 1/2 골조공사 완료 후로 선분양 제한
규제대안1	대안명	사업주체 또는 시공자에 대한 선분양 제한
	내용	사업주체 또는 시공자가 영업정지 또는 「건진법」에 따른 벌점을 받은 경우에는 영업정지 기간 및 벌점 수준에 따라 단계적으로 선분양 제한
규제대안2	대안명	해당없음
	내용	해당없음

o 규제대안의 비교

구분	장점	단점
현행유지안		ㅇ사업주체가 주택법 상 영업정지를 받은 경우에만 일률적으로 전체 층수의 1/2 골조공사 완료 후로 선분양을 제한하고 있어, 사업주체 와 시공자가 구분되는 최근 주택 건설사업 추세를 반영하지 못하고, 특히 주택법 상 부실시공과 관련된 영업정지가 거의 없다는 점에서 현실적으로 적용이 곤란한 제재
규제대안1	ㅇ사업주체 및 시공자 전체를 대상으로 선분양 제한 요건을 검토하고 있어, 주택건설공사의 부실시공 방지에 적절 ㅇ부실한 공사에 대해 영업정지가 아닌 벌점을 부과하는 사례도 다수 있어, 벌점도 선분양 제한 사유로 포함하고 있음 ㅇ영업정지 기간 및 벌점 수준에 따라 단계적으로 선분양 제한을 적용하고 있어, 부실 수준에 맞춰 선분양 제한 수준을 차등 적용	ㅇ선분양 제한 대상(사업주체 및 시공자), 제한사유(영업정지 및 벌점), 단계적 제재 수준(전체 층수 1/3 층수 골조공사 완료~사용검사 이후)로 확대됨에 따라 선분양 제한 대상으로 지정된 사업주체 및 시공자에게 부담이 될 수 있음
규제대안2	해당없음	해당없음

② 이해관계자 의견수렴

이해관계자명	주요 내용	조치결과
주택건설사업을 시행‧건설하는 사업주체 및 시공자	입법예고를 통해 의견수렴 예정(‘18.6～7)

③ 대안의 선택 및 근거

ㅇ 법률에서 현행 선분양 제한 제도의 문제점을 인지하고, 효과적
으로 제재 규정이 작동할 수 있도록 구체적으로 개정

- 대상 주체도 사업주체 및 시공자로 명시하고 있고, 적용 사유도
영업정지와 「건진법」상 벌점을 일정 수준 이상 받을 경우에
단계적으로 선분양 제한을 적용하도록 규정 중

ㅇ 다만, 세부운영방법에 있어 영업정지의 경우 선분양 제한 사유 중
부실시공과 직접 관련된 사유로, 벌점도 누계평균벌점 1.0점 이상
으로 제한하여 실제 부실시공 정도가 높은 업체를 대상으로 해당
규정이 적용될 수 있도록 제재 규정을 설정하고,

- 또한, 현행 주택공급에 관한 규칙은 입주자 모집 시기 제한 수준도 영업정지 기간 및 누계평균벌점 수준에 따라 단계적으로 설정하여 부실의 정도에 따라 제재 수준이 다르게 설정되도록 하여 부실시공한 업체를 효과적으로 제재하면서 해당 규정이 업계에 지나친 규제로 작동하지 않도록 균형있게 설정

3. 규제목표

ㅇ 영업정지나 부실 벌점이 있는 업체에 대해서는 주택건설공사에서
선분양을 제한함으로써 공동주택 품질제고에 기여

Ⅱ. 규제의 적정성

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

ㅇ 개정된 법의 입법취지가 부실시공 등으로 영업정지‧벌점을 받은 주택건설업체에 대해서는 그 정도에 따라 단계적으로 선분양을 제한함으로써 부실시공 예방 및 공동주택 품질제고가 主 목적

- 특히, 해당 규제는 `17년 기준 주택건설사업자(7,555개) 및 건설업자(건산법 상 토목건축업자 3,163개 및 건축업자 6,583개), 총 17,301개 업체를 대상으로 적용되는 사항

ㅇ 영업정지의 경우 부실시공과 직접 또는 관련이 높은 사유로 선 분양 제한 사유를 제한*(등록기준 미달 등 부실시공과 직접 관련 없는 사유는 제외)하였으며,

* 주택법 상 전체 영업정지(`08～현재) 8,052건 중 선분양 제한 대상이 되는 영업정지 건수는 8건으로 약 0.099% 수준

* 건진법 상 전체 영업정지(`08～현재) 44,617건 중 선분양 제한 대상이 되는 영업정지 건수는 최대 1,120건으로 약 2.5% 수준

- 해당 기준에 따라 실제 선분양 제한을 적용 받은 업체는 약 47개 업체로 전체 17,301개 업체 중 약 0.27% 수준

- 특히, 영업정지 기간에 따른 선분양 제한 수준도 영업정지 1개월(47개 업체 중 31개 업체로 약 68.9%)이 가장 많은 비율을 차지하는 만큼 영업정지 1개월에 대해 가장 낮은 선분양 제한 수준을 설정하여 업계 부담을 최소화

ㅇ 벌점도 위반의 정도가 영업정지까지는 아닌 상대적으로 경미한 사안에 대해 부과한다는 점을 고려하여 누계평균벌점 1.0점 미만*은 제재 대상에서 제외하고 누계평균벌점 1.0점 이상부터 단계적으로 선분양 제한 수준을 설정하여 최소한의 정도(`16～`17 기준, 117개 업체로 전체 17,301개 대상업체 중 약 0.67%)로 제재 수준 설정

* 전체 누계평균벌점 대상 업체 중 누계평균벌점 1.0점 미만 업체현황(비율)
`16～`17년 : 347개(74.9%), `15～`16 : 316개(81.2%), `14～`15 : 289개(86%)

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

영향평가			시장유인적 규제설계	국제기준 정합성	일몰설정 여부	원칙허용· 예외금지
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가o 영향평가o 영향평가o 영향평가o 영향평가o 영향평가o

3. 해외 및 유사입법사례

o 해외사례

- 해당없음

o 타법사례

- 해당없음

4. 비용편익 분석

<규제대안 1 : 사업주체 또는 시공자에 대한 선분양 제한>

① 비용편익분석 : 피규제 기업·소상공인 직접비용 9,357.2백만

가격기준연도	현재가치 기준연도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
2018	2018	10	5.5	백만원, 현재가치

규제대안 1 : 사업주체 또는 시공자에 대한 선분양 제한
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접	11,063.1	1,705.9	9,357.2
	간접		10,800	-10,800
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민			4,484.4	-4,484.4
정부
총 합계		11,063.1	16,990.3	-5,927.2
기업순비용		9,357.2	연간균등순비용	-745.35

Ⅲ. 규제의 실효성

1. 규제의 순응도

o 피규제자 준수 가능성

- 공동주택 부실시공 또는 미시공‧오시공 등에 따른 입주민 피해가 증가하는 상황으로 이에 대한 강력한 제재 등을 통한 개선요구가 다수 집단화된 민원 및 언론, 국회 등에서 제기 중으로 이에 대한 개선방안 중 하나로서 현행 선분양 제한 제도를 확대하는 내용으로  이미 국회에서 법률로서 구체적인 추진방향이 설정된 사안

* 이외에도 부실시공 등에 대해 벌칙 수준을 높이는 주택법 개정도 진행 중
(주택법 제101조, 제102조 및 제104조)

- 제재 범위가 넓어지고, 제재 정도도 최대 사용검사 이후로 강화됨에 따라 특정 피규제자 입장에서 개정된 규정으로 제재 대상이 될 경우 수용하기 어려울 수는 있음

- 그러나, 피규제자 전체에서 제재대상이 되는 영업정지 또는 누계평균벌점을 받은 업체 비율이 극히 제한적이라는 점에서 충분히 수용할 수 있다고 판단됨

o 규제 차등화 방안

- 해당없음

2. 규제의 집행가능성

o 행정적 집행가능성

- 건설행정정보시스템(KISCON)에서 주택법‧건산법 상 영업정지 및 건진법 상 벌점 관리를 통해 특정 업체의 선분양 제한 수준을 산정하여 주택건설업무를 담당하는 지자체 공무원에게 안내할 예정으로 행정적 집행은 가능

o 재정적 집행가능성

- 제재적 사항으로 해당 규제 신설과 관련하여 별도의 재정 투입은 없고, 행정적으로는 건설행정정보시스템(KISCON)에서도 지원 가능한 사항으로 협의된 사항

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

1. 추진 경과

ㅇ 지난 해 신규 공동주택 미시공 및 부실시공 문제로 인한 입주민 피해 사례가 증가하면서 사회적 문제로 대두

- 특히, 일부 아파트의 경우 A/S 접수센터에 하자 접수 현황이 약 9만 건에 달하는 등 문제가 심각했던 상황

ㅇ 이에 따라 부실시공 등으로 영업정지 및 벌점을 받은 업체 대상 선분양 제한을 확대하는 내용의 주택법이 개정되고,

- 개정된 주택법 이행을 위한 세부이행계획 마련 후 「주택공급에 관한 규칙」개정을 추진

2. 향후 평가계획

ㅇ 규제 도입 이후 해당 규제가 주택 공급에 미치는 영향 및 업계의 주택사업 추진에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 필요한 경우 제도 개선을 검토

3. 종합결론

ㅇ 공동주택 부실시공 등으로 인한 입주민 등 피해사례가 지속적으로 발생하고 있어 공동주택 품질제고를 위한 대안이 필요한 상황

ㅇ 특히, 부실시공으로 인해 다수 입주민에게 피해를 입힌 시공업체에 대해서는 강력한 제재 수단을 도입하여 동일한 사태가 재발하지 않도록 제도적 보완을 해야한다는 요구가 국회, 언론, 입주민 등에서 지속적으로 제기

ㅇ 이에 따라 부실업체에 대한 선분양 제한을 확대하는 내용의 주택법이 국회를 통과했고, 개정안의 입법 취지에 따라 세부이행방안 마련 및 하위법령 개정이 필요한 상황

ㅇ 제재 범위, 제재 수준이 강화됨에 따라 일부 대상이 되는 업체의 반발은 있을 수 있으나, 주택건설사업자 및 건설업자(토목건축업자 및 건축업자) 전체로 봤을 때 제재 대상이 극히 일부분이며, 규제 목적이 부실시공 등으로 인해 특별히 입주자 등에 피해를 미친 소수의 업체를 제재하겠다는 취지로서 과도한 규제로 보기는 곤란하며, 규제 강화를 통해 주택건설공사 전반의 품질 제고를 위한 유인을 제공함으로서 그로 인한 편익은 높다고 판단됨

별 첨		비용편익분석 상세내역

가. 대안별 분석 비교표

가격기준연도	현재가치 기준연도	분석대상기간(년)	할인율(%)	단위
2018	2018	10	5.5	백만원, 현재가치

규제대안1 :
영향집단		비용	편익	순비용
피규제 기업 · 소상공인	직접	11,063.1	1,705.9	9,357.2
	간접		10,800	-10,800
피규제 일반국민
피규제자 이외 기업 · 소상공인
피규제자 이외 일반국민			4,484.4	-4,484.4
정부
총 합계		11,063.1	16,990.3	-5,927.2
기업순비용		9,357.2	연간균등순비용	-745.35

나. 각 대안의 활동별 비용․편익 분석 결과

<규제대안 1 : 사업주체 또는 시공자에 대한 선분양 제한>

① 피규제 기업·소상공인 :

□ 직접비용 :
업무제목	사업주체 또는 시공자에 대해 선분양 제한
설명

세분류	주택건설사업자 및 건설업자
활동제목	입주자모집 시기 제한에 따른 비용부담
비용항목	운영
비용	11,063,100,000
활동비용 특성	반복적/비균등

□ 직접편익 :

(정량)제목

공동주택 하자 건수 감소에 따른 하자 보수 비용 감소

금액

1,705,900,000

근거설명

□ 부실시공 업체에 대한 선분양 제제 수준이 강화됨에 따라
사업주체 및 시공사에서 부실시공 예방 및 공동주택 품질
관리를 강화하는 효과(하자 감소)를 가져오게 되며, 이를 통해
준공 이후 하자 보수에 소요되는 건설사 비용이 감소할 것
으로 추정

□ 간접편익 :

(정량)제목

하자 분쟁 및 조정 대응비용 감소

금액

10,800,000,000

근거설명

□ 입주민이 하자 보수 신청 이후 하자 여부에 대한 분쟁이
발생할 경우 하심위를 통해 하자 여부에 대한 판정이
최대 60일 이내 결정되며,

ㅇ 이에 대해 각 건설사의 대응이 필요하므로, 이에 대한
인력 투입 등의 비용 절감 가능

(정성)제목

분석

근거설명

② 피규제자 이외 일반국민 :

□ 편익 :

(정량)제목

하자 보수 신청·분쟁 등에 소요되는 물리적·시간적 비용 절감

금액

4,484,400,000

근거설명

□ 입주민이 아파트 입주 후 하자 신청 및 분쟁 등에 대응하는
수수료 및 시간적 비용 절감이 가능하므로 이를 편익으로
측정

ㅇ 하심위에 하자 판정 및 분쟁 신청 절차에 따르면 하심위
심사 청구 후 건설사 하자 보수까지 3일 시간 소요 예상

* ① 관리사무소 보수 신청 → ② 건설사 하자 보수 신청(1일) →
③ 지자체장 민원 접수 → ④ 하심위 심사 청구(1일) → ⑤ 하자 여부
판정 → ⑥ 건설사 하자 보수(1일)

ㅇ 하심위에 하자 판정 신청 시 신청 수수료 1만원 발생

* 하심위 하자판정 연평균 신청건수 : 약 3,359건
(`15년 : 3,615건, `16년 : 2,939건, `17년 : 3,524건)

(정성)제목

하자에 따른 건설사 간 분쟁 비용 감소 및 하자 신청 후 하자 판정·보수까지 기간 동안 주거생활 불편 예방

분석

□ 공동주택 하자는 건설사와 입주민 간 지속적인 갈등 및 분쟁요소의 원인으로 작용하며,  ㅇ 하자 감소는 ① 아파트 사전방문 이후부터 , ② 입주 후 하자 신청 및 보수와 관련하여 건설사와의 갈등·분쟁 비용을 절감하는 효과 발생 □ 입주민 입장에서 하자 신청 및 판정, 보수가 이루어지는 기간동안에는 하자가 있는 아파트에서 생활하게 되어 이에 따른 주거생활의 불편 예방 가능 : 최대 120일    * 하자 신청 후 하심위에서 하자판정에 소요되는 기간 : 최대 60일하심위에서 하자판정 시 하자보수에 소요되는 기간 : 최대 60일 ㅇ 다만, 해당 편익은 입주민 개별적으로 상이하여 이에 대한 정확한 편익 측정은 곤란

근거설명

□ 아파트 하자로 입주민과 건설사 간에 분쟁 발생 시 입주민
입장에서 하자 입증을 위한 자료 준비 및 건설사 설득을
위한 집단 행위 실시 등 하자 문제 해결을 위해 상당한
시간‧비용을 소모하고 있어, 하자 문제가 절감될 경우
이러한 분쟁 비용 등이 감소할 것으로 추정

□ 실제 하자 분쟁 발생 시 다수 입주민은 하자에 대한 보수
이외에 하자 보수 이전 하자가 발생한 주택에 거주하는 기간 동안 피해 보상도 요구